Per chi richiede un mutuo immobiliare
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Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo
- La chiarezza del contratto
- Il tasso
- Le spese accessorie
- I tempi di istruttoria
- La penale per anticipata estinzione
E' necessario inoltre conoscere
- Le modalità di erogazione
- La detraibilità fiscale
- L'importo dell'ipoteca
- La durata dell'ipoteca e la sua cancellazione
- Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Focus su ....
La chiarezza del contratto
Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione, soprattutto per la necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto, comprese le "condizioni generali" proposte dalla banca.
Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti, prima della stipulazione del mutuo ci si può rivolgere al notaio, che darà le spiegazioni del caso. La poca chiarezza del contratto può anche essere indizio di scarsa qualità del prodotto: in tal caso è consigliabile rivolgersi a un altro istituto di credito.
Il tasso
E' generalmente l'elemento principale nella valutazione di un mutuo. Si consiglia di approfondire bene tutti i suoi fattori prima di effettuare la scelta, per poter valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
A titolo di esempio, esistono mutui:
- con un tasso d'ingresso più basso per le prime rate, e più alto a regime,
- a tasso fisso o variabile, senza limite nella variabilità
- con un tetto minimo nell'importo della rata, o un tetto massimo
Si consiglia di approfondire con la banca le varie tipologie di mutuo offerte, per poter scegliere quella più confacente alle proprie esigenze
Le spese accessorie
Ogni mutuo incontra oneri economici aggiuntivi iniziali; tra essi ci sono:
- le spese di perizia e di istruttoria,
- l’assicurazione incendio/scoppio dell'immobile
- l’imposta (pari allo 0,25% della somma mutuata se il mutuo è destinato alla “primacasa”, il 2% in tutti gli altri casi)
- le spese notarili del contratto
I tempi di istruttoria
Ogni banca ha suoi tempi per la procedura di istruttoria, da richiedere con attenzione se si vogliono evitare inconvenienti (il ritardo nell’erogazione di un mutuo necessario ad acquistare un immobile potrebbe ripercuotersi sull’acquisto stesso e fare scattare penali a favore del proprio venditore).
La penale per anticipata estinzione
La attuale normativa esclude che possano essere imposte penali o commissioni per l’estinzione anticipata totale o parziale del mutuo, ma solo se il suo scopo è l'acquisto o la ristrutturazione di immobile adibito ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale, e mutuatario è una persona fisica.
Per tutte le altre fattispecie di mutuo, occorre informarsi sull’entità della suddetta penale.
E' necessario inoltre conoscere...
Le modalita' di erogazione
Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito..
Bisogna informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa, alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di prefinanziamento, nel qual caso è opportuno verificare quali siano gli interessi che la banca richiede..
La detraibilita' fiscale
La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con il proprio consulente fiscale (commercialista, CAF, ecc.)
L'importo dell'ipoteca
L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Il rischio per il quale la banca si copre riguarda sia il capitale principale, sia gli interessi, la mora, le spese per il recupero coattivo. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo superiore a quello del mutuo (di norma, il doppio).
La durata dell'ipoteca e la sua cancellazione
Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, dura vent'anni dalla sua costituzione (e cioè, approssimativamente, dalla concessione del mutuo), indipendentemente dalla durata del prestito.
Questo significa che:
- se il mutuo dura meno di vent’anni, alla sua estinzione l’ipoteca rimarrebbe ancora iscritta; in questo caso però la banca attiverà in automatico la procedura di cancellazione semplificata, eliminando l’ipoteca dai pubblici registri. Questa cancellazione è totalmente gratuita
- se il mutuo dura più di vent’anni, per evitare che la garanzia si estingua al decorso del ventennio, la banca procederà alla sua rinnovazione iscrivendo una nuova ipoteca. Il costo di questa nuova iscrizione è a carico del mutuatario
Le garanzie supplementari richieste dalla banca
Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, vengono richieste garanzie supplementari, ad esempio una fideiussione da parte di un terzo (un genitore per il figlio), nei limiti di importo e durata del mutuo.
E' assolutamente da respingere l'eventuale richiesta (che spesso viene da società finanziarie) di una procura a vendere la casa nel caso in cui non vengano pagate le rate del mutuo
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La rinegoziazione e la portabilità
La rinegoziazione può essere considerata una conquista di uso generale, ma dipende dalla volontà delle parti (banca e mutuatario).
La rinegoziazione può essere relativa solo al tasso o alla durata, ovvero comportare la chiusura del vecchio mutuo e l'apertura di uno nuovo con i conseguenti costi, che devono essere attentamente valutati in relazione al vantaggio che deriva dalla diminuzione degli interessi.
Ove il mutuatario non riesca ad accordarsi con la banca per una rinegoziazione del suo mutuo, può avvalersi della "portabilità" e cioè trasferire il mutuo in altra banca (trovando naturalmente un istituto disposto ad acquisirlo). La portabilità è gratuita in quanto i costi verranno sostenuti dalla nuova banca, compresi l'atto notarile e la perizia. L'unica spesa in capo al mutuatario è l'assicurazione incendio scoppio, se risultasse impossibile trasferire quella già in essere.
Le clausole vessatorie
Gli abusi talvolta subiti dai consumatori nella stipulazione di un mutuo per l'acquisto di un immobile, quali penali molto onerose in caso di rimborso anticipato, limiti alla facoltà di vendere il bene ipotecato trasferendo il mutuo a terzi, oggi possono essere combattuti anche grazie alla nuova disciplina delle clausole abusive.
Proprio le clausole vessatorie-abusive sono state uno degli aspetti più problematici sui quali sono intervenute l'Associazione Bancaria Italiana e le associazioni dei consumatori firmatarie di un Vademecum, nella ridefinizione del giusto equilibrio di diritti-doveri tra cliente e banca.
L'utente deve innanzitutto pretendere che le clausole contrattuali proposte dalla banca siano sempre comprensibili e gli siano comunicate con sufficiente anticipo.
Qualora alcuni termini del contratto determino uno squilibrio di diritti e obblighi a carico del consumatore, i medesimi possono essere automaticamente ritenuti inefficaci. Le associazioni a difesa dei consumatori possono citare in giudizio gli istituti di credito che utilizzino condizioni generali di contratto abusive e chiedere al giudice che ne vieti l'uso.