Il preliminare immobiliare
Tutto inizia dal PRELIMINARE: l'atto con cui ci si obbliga ad acquistare (o a vendere) la casa. Questi sono i consigli da tenere a mente per evitare sorprese
Il preliminare è il contratto principe. forse più importante dello stesso atto di vendita, nella fattispecie complessa che si concluderà (... dita incrociate ...) col trasferimento. Nel preliminare vengono riportati gli accordi raggiunti durante le trattative, e se poi il buon rapporto si interrompe è proprio il preliminare che verrà portato all'attenzione del giudice perchè decida dove sta la ragione ... quest'ultimo aspetto, il rischio di una causa in Tribunale, è già di per sè sufficiente perchè si presti la massima attenzione a quello che si dice ed a quello che si scrive.
1. LE CONDIZIONI DELLA CASA
Se vuoi vendere casa devi sapere cosa stai vendendo. Ogni parola, ogni frase, anche non detta, durante le trattative, ha il suo peso. E le sue conseguenze.
Ad esempio: se prometti di vendere un immobile definendolo "casa" o "appartamento" o "alloggio", stai garantendo automaticamente che possiede tutte le caratteristiche per l'uso (residenziale) cui è destinato. Vuol dire che è abitabile (e ce l'hai il certificato di abitabilità ?), che gli impianti sono a norma (ne sei proprio sicuro ?), che gli ambienti sono salubri.
Se vendi, non nascondere nulla. La famigerata clausola "visto e piaciuto" vale molto poco, se non nel mero significato letterale di "io acquirente accetto quello che vedo, non posso accettare quello che non posso vedere".
Quindi, se sei il venditore, chiama un esperto (il tuo geometra, o il geometra dell'agenzia immobiliare cui ti sei rivolto) e chiedigli una verifica tecnica del tuo immobile, per essere sicuro che:
- il progetto in comune e le planimetrie in catasto corrispondono allo stato di fatto
- gli impianti hanno tutte le caratteristiche per essere considerati sicuri e conformi al periodo di costruzione ed all'ultimo adeguamento obbligatorio
- l'immobile ha i requisiti di abitabilità e, meglio ancora, è dotato di certificato di agibilità
- non ci sono vizi occulti tali da diminuire in modo apprezzabile l'uso dell'immobile
Se invece sei l'acquirente, chiedi quante più informazioni puoi in merito a questi aspetti, già alle trattative, e verificale dopo aver sottoscritto il preliminare
2. IPOTECHE, PIGNORAMENTI ED ALTRE PREGIUDIZIEVOLI
L'immobile promesso deve essere libero da pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali), o quanto meno deve esserlo al momento della vendita.
Una verifica di come stanno le cose, prima di concludere il preliminare, è consigliabile.
Come farlo ?
Se ti sei rivolto ad una agenzia immobiliare, dovrebbe averci già pensato il mediatore (ma non rischiare, chiediglielo!). Se stai "facendo da te", vai all'Agenzia del Territorio (qui a Rovigo, nello stabile del Catasto, in Corso del Popolo n. 321) con le generalità del venditore ed i dati catastali dell'immobile e fai un'ispezione in Conservatoria dei Registri Immobiliari: se non sei pratico, non preoccuparti, in quell'ufficio troverai personale competente che ti aiuterà dedicandoti la massima disponibilità.
L'ispezione costa poco, è libera e pubblica (non devi chiedere autorizzazioni per farla), ti verrà consegnata già stampata: approfittane e non sottovalutarne l'importanza.
Cosa puoi trovare all'Ufficio Ipoteche ?
- l'ipoteca del mutuo bancario/ fondiario con cui il venditore si è finanziato l'acquisto: nessun problema, normale amministrazione, verrà estinta all'atto di vendita. Di seguito leggerai come.
- pignoramenti, ipoteche legali, ipoteche giudiziali, domande giudiziali ... qui va meno bene. Meglio rivolgersi ad un professionista (un notaio ... cosa ci stiamo a fare noi altrimenti ?). E nel frattempo, non versare caparre o acconti !
Se sei il venditore, accertati che tutto il pregresso sia stato cancellato, fatto salvo il solo mutuo di acquisto. Non presentarti al preliminare con una posizione poco "pulita" perchè insospettirai il tuo interlocutore. Quindi, vai anche tu a fare le ispezioni !
Quanto a me, la mia funzione pubblica comporta che eseguirò le ispezioni più volte: per istruire la vendita (mi spiace, non potrò usare le tue ... devo ripartire da zero, proprio per garantire sicurezza e serietà), il giorno di stipula (per avere il massimo aggiornamento) e dopo la vendita (per verificare il corretto inserimento del tuo atto)
3. MUTUO BANCARIO
Lo hai letto sopra, il mutuo bancario è una fase normale, vuol solo dire che il tuo promittente venditore si è finanziato l'acquisto. C'è un'ipoteca, è vero, ma verrà cancellata alla vendita, e qui garantisce il notaio (e cioè io ...).
In breve: alla vendita, parteciperà anche la banca del venditore, che avrà comunicato in tempo utile l'importo del residuo mutuo e che ritirerà gli assegni circolari pari a questo importo (attenzione: devono proprio essere circolari, la banca per normative europee non potrà ritirare assegni bancari) rilasciando la quietanza e la lettera di cancellazione. Di norma, la "cancellazione" dell'ipoteca avverrà con la procedura semplificata, anche detta "Bersani" (indovina chi l'ha inventata ? No, non è il cantante !).
Nel frattempo, un controllo sarebbe bene farlo già al preliminare: chiedi al promittente venditore una carta ufficiale della banca che indichi quale è il residuo mutuo, così da poterti orientare in merito a caparra e acconti. Se paghi anticipatamente già al preliminare una somma che supera quello che è il residuo mutuo, potresti poi trovarti in difficoltà. Pensa a questo esempio: prezzo pattuito di vendita €. 100.000,00 di immobile che ha un mutuo residuo di €. 90.000,00. Se al preliminare paghi una caparra di €. 20.000,00 alla stipula della dell'atto di vendita ti rimangono €. 80.000,00 da saldare. La banca vuole però i suoi €. 90.000,00. Tutto starà alla correttezza del venditore che porti i residui €. 10.000,00. E non tutti sono corretti come te !
4. CONDOMINIO
Al preliminare chiedi anche informazioni sul condominio, sulle spese pregresse da saldare, sui lavori che fossero già stati deliberati, perchè esiste la solidarietà tra venditore ed acquirente: questo significa che se -perfezionata la vendita- il venditore non vuole pagare la sua parte, l'amministratore potrà legittimamente chiederla all'acquirente.
Se sei il venditore, presentati già al termine delle trattative, quando si tratta di firmare il preliminare, con la certificazione dell'amministratore del condominio di regolare contribuzione: stupirai la tua controparte e farai una splendida figura !
5. CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Il certificato energetico per legge deve essere consegnato in copia (va bene una semplice fotocopia) al termine delle trattative, e quindi alla firma del preliminare, cosicchè tra gli elementi per la pattuizione del prezzo ci sia anche il consumo energetico. Poi, al rogito di vendita, andrà consegnato l'originale e un suo esemplare sarà allegato all'atto.
Se sei il venditore, fallo predisporre in tempo, e chiedi al certificatore consigli su come migliorare la classe (dalla migliore A4 alla peggiore G).
Non dare comunque troppa importanza al certificato, basta che il fabbricato sia degli anni '90 (e quindi nemmeno troppo vecchio) perchè la sua classe sia F o addirittura G. Eventualmente, se sei il venditore, esibisci al potenziale acquirente una copia delle bollette delle utenze (soprattutto gas ed elettricità) per dimostrare i consumi.
6. VUOI SAPERNE DI PIU' ?
Il preliminare deve essere REGISTRATO, pagando una (piccola) imposta all'Agenzia delle Entrate. Se ti sei rivolto ad un'agenzia immobiliare, ci penserà il mediatore (è un suo obbligo), se sei venuto da me, ci penserò io. La registrazione ti aiuterà casomai dovesse servire dimostrare una data certa di perfezionamento del preliminare. Poi, alla stipula della compravendita, parte delle imposte pagate verranno recuperate.
Chi paga la registrazione ? Fino a poco fa si sarebbe risposto con certezza: l'acquirente. Oggi non sempre funziona così, dipende molto da chi conferisce l'incarico. Chiedi alla tua agenzia, o vieni in ufficio da me che ne parliamo.
Vuoi maggiore tutela ? Ad esempio perchè l'acquisto ha un prezzo importante, o perchè importante è l'importo di caparra che ti viene richiesta, o ancora perchè passerà parecchio tempo tra preliminare e compravendita ? Il preliminare può essere TRASCRITTO, prenotando l'acquisto, escludendo così che vicende successive (ipoteche, pignoramenti, ecc.) possano prevalere sull'acquirente ed impedendo che il promittente ci ripensi e venda a terzi. Costa di più ma cautela parecchio di più. Se serve, vieni in ufficio che ne parliamo.
Conosci il tuo venditore ? E' per caso un'impresa, o comunque un soggetto professionale che svolge un'attività a rischio di fallimento o di esecuzione ? Il bollettino protesti ti informa se a suo carico esistono cambiali o assegni non pagati, perchè questo potrebbe significare l'inizio di un suo declino. In tal caso potrebbe essere utile pretendere garanzie aggiuntive. Indovina a chi potresti chiedere maggiori informazioni !